90后租房租出万亿市场？解析长租公寓背后的万亿蓝海
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长租公寓可做如下分类：从房源端，可分为分布式和集中式;从租客端，可分为四类：蓝领公寓、白领公寓、金领公寓、老年公寓。2×4，会形成 8 种不同的行业细分，需要的核心能力都不一样。概括起来，成功的长租公寓主要需要以下几种能力： 1. 精细化管控、获取价值的能力：以服务业为依托，提高管理效率，注重管理的细致度和颗粒度。 2.加强全国化的布局和全国化组织网络的能力：未来的主战场应该是在强二线城市，或者二线向一线发展的城市。 3.溢价能力：从集中式角度来讲，将一座烂尾楼能做出自己的格调，并按高档公寓的价格租出去，资产回报率必定很高。 4. 产品化能力：将产品做到极致也是一种能力。 四、国内长租公寓发展过程中踩过的坑 (一)分散式： 分散式长租公寓需要有交易能力和组织能力，来自于组织产生的交易能力。对于分散式长租公寓来讲最大的坑就是没有交易能力、组织能力。 (二)集中式： 第一，节奏感的把握问题。长租公寓的本质是提高闲置资产的利用率，而不是利用已经可以产生资产回报率的物业。在发展过程中，很重要的一点是，有时在规模的压力大和市场可供给物业不够的情况下，能否抵住诱惑，然后再做一些节奏上的调整和把控，守住物业成本，包括合规性要求的这种底线。 第二，跨区域的扩张问题。因为地产租赁是区域分割特征非常明显市场，所以在跨区域扩张的时候会遇到很多问题，这时必须调整思路和产品定位，强调服务质量和品质，进行错位竞争，达到产品上的区别。 五、中国长租公寓发展前景 观察国外企业，可以发现长租公寓有一个很明确的趋势，就是由C2C(介起到信息匹配的作用)逐步过渡到B2C(由所谓公寓运营商来提供服务。) 目前国内长租公寓市场的处境很尴尬，既不能像美国一样真正用重资产的方式运作，也不能像日本一样用极其轻的托管的模式运作。 中国的长租公寓需要在重和轻之间找一个平衡的方式。我们目前还不具备从重走到轻所需要的组织能力、系统能力和交易能力。在这个市场里，如何形成一个合理标准化的估值，资本市场如何看待城市间的差异、回报率差异和发展前景，都是接下来会面临的问题。 六、四类长租公寓市场参与者的优势和劣势 在目前长租公寓领域还未出现垄断性龙头的局面下，所有的市场参与者都在竞速赛跑扩大管理规模，抢占市场份额的阶段。应对资源与资金端的瓶颈上，各家公寓管理公司都充分利用各自的资源禀赋进行突破和尝试。可以断定，未来资金与资源端的优势以及可持续性将决定行业龙头的归属。整体而言，市场现在主要有四类市场参与者：开发商类、中介类、酒店类、创业类，他们在各自的领域里都有独门武器。 (一)开发商类背景的公寓：管理公司充分利用了母公司手中的闲置自持资产进行升级改造，同时借助集团整体的信用进行低成本融资，开发商背景的公寓企业凭借“富二代”的高起点在长租公寓这个领域占据着先发优势，但他们的劣势也十分明显，离开了母公司的资源支持，温室中成长起来的团队在业务进行对外扩张时盈利的持续能力将遭遇严峻挑战，但如果管理团队能在初期母公司的呵护下练好内功，解决好内部团队激励问题，借助品牌的价值进行对外扩张，在长租公寓的大蛋糕中仍然是十分有利的竞争者。代表机构有万科泊寓、招商壹栈 （编辑：西安站长网） 【声明】本站内容均来自网络，其相关言论仅代表作者个人观点，不代表本站立场。若无意侵犯到您的权利，请及时与联系站长删除相关内容! |