上市刚满月，蛋壳公寓遇史上最大口碑“劫”

招股书显示，2017年、2018年、2019年前9个月，来自租客的预付款分别是1.06亿元、2.8亿元、7.94亿元；来自金融机构的预付贷款分别是9.38亿元、21.27亿元、31.06亿元。

无论是租客预付款，还是金融机构预付贷款，都保持一个比较明显的增长趋势。对此，蛋壳公寓在招股书中解释为“快速扩张导致的交易规模增长”。

从预付款分类来看，金融机构的预付贷款是蛋壳公寓“输血”的主要来源。招股书显示，2017年、2018年、2019年前九个月，蛋壳公寓的总营收分别为6.57亿元、26.75亿元、50亿元。其中，2017年，来自金融机构的预付贷款甚至超过了蛋壳公寓的总收入。

在招股书中，蛋壳公寓多次提及预付款对其运营和扩张的重要性。究其原因，来自金融机构的预付款，是以租客在贷款合同下产生的超期支付为依据的，所以给蛋壳公寓提供了大量的“超前现金流”，保证蛋壳公寓的运营和扩张。

如果没有预付款，蛋壳公司可能无法正常运营，那么这个商业模式可能就走不通了。因为蛋壳公寓还提到，其运营公寓客房的投资回收期在12至20个月，这意味着，在这个时间段之前，蛋壳公寓基本处于入不敷出的状态，不得不靠金融机构的预付贷款来进行正常运作。

这就可以很好地解释，为何蛋壳公寓要向租客力推“租金贷”模式，因为“租金贷”能够让与租客签订贷款协议的金融机构，为蛋壳公寓提前输送至关重要的现金流。

招股书显示，2017年、2018年、2019年前9个月，使用“租金贷”的租客占总租客比例分别为91.3%、75.8%、67.9%，可见大多数的租客都是以贷款租房的形式，住在蛋壳公寓的。

2、三年“缓刑”

由于过于依赖“租金贷”带来的现金流，过去三年，蛋壳公寓租金贷款总额与租金总收入的比例，一直居高不下。

由于蛋壳公寓未在招股书中直接披露租金收入，而是以总收入代替，其中总收入包括租金、服务费两项，另外蛋壳又披露2017年底开始，服务费占到月租的6%到8%，所以这里取中位数7%，估算出蛋壳公寓2017年、2018年、2019年前9个月的租金收入分别为6.14亿元、25亿元、46.73亿元。

因此，蛋壳公寓这项政策红线指标在2017年、2018年、2019年前9个月，分别达到了152.8%、85.1%、66.5%，远超政策界定的30%警戒线。

但蛋壳公寓还有改正的机会，因为监管给的时间是2022年结束前，蛋壳公寓还有接近三年的时间去改善这一指标。

蛋壳公寓对此甚是关切，招股书中，蛋壳公寓计划在2021年底将这个比例降到30%以下，但不完全保证能达到目的。

按照目前金融机构预付贷款继续增长的趋势来看，理论上蛋壳公寓要把这个比例持续降低，只有一个方法，就是快速提高租金收入，让租金收入的增速保持在一个较高的水平，远超金融机构预付贷款的增速。

目前来看，快速扩张是蛋壳公寓租金收入快速增长的主要原因，所以只要保持这个速度继续扩张，这个比例降到30%以下或许可以期待。

（编辑：西安站长网）

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