研究完这六支纯数据中心REITs，我看到了中国“新基建”REITs的未来

Wholesale Colocation（批发托管）租赁。除了前期开发、机房租赁、电力资源外，还额外提供服务器和其他关键任务IT设备的托管服务及其他增值服务，一方面项目产生的费用一般由IDC项目承担，另一方面租金、服务费要远高于以上两类。

Retail Colocation（零售托管）租赁。服务与批发托管类似，但租期相比较短、租金、服务费相比较高。（后两种托管租赁的收费涉及电费，又可以划分为包电与租电分离两种模式）。零售类客户涵盖各个领域的企业，例如美国****、麦当劳、沃尔玛特等。其相对需求量小，租约时间短，一般在五年以内，客户议价能力低。零售业类业务租金一般为250至500美金每kW每月。零售业务单位收入较高，利润也较高，但由于租约时间短，到期存在不确定性。

联网业务主要是基于托管业务的一种增值服务。数据中心REITs为同一中心内不同租户的设备之间提供物理连接（光纤），极大提高了数据在不同客户服务器之间传输效率并降低了延迟。联网业务门槛较高，需要REITs拥有一定的客户数量以及数据资源整合能力，所以利润率非常高，可达到95%左右。中心按照所提供光纤的数量收费，费用约200至400美金每条每月。联网业务主要客户为无线通讯服务商，例如Verizon、AT&T、T-Mobile等。

6支数据中心REITs的营收结构不同。其中，Equinix以利润率较高的主机托管为主，85%的收入来自于这项业务，剩余15%来自于互联业务，目前Equinix在全球互联业务中占比近50%。

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数据来源：各公司财报、Hoya Capital，时间截止至2019年11月/12月

尽管数据中心REITs可以将高定价的互联业务转化为自身的竞争优势，但超大规模的企业却很难复制。

2019年，Digital Realty通过对Interxion收购，显著扩大了其互联和托管业务，但其70%的收入仍来自整租业务。

总体而言，Equinix拥有最高“质量”的网络密集型资产组合， 而规模较小的Coresite、CyrusOne、QTS和Keppel主要专注于更具竞争力的整租业务。一季度数据显示，Equinix公司达到37万个互连量，过去13个季度，该公司增加的互连量超过了前10大竞争对手的总和。

数据中心REIT历史表现

无论是在美国交易所上市的Equinix、Digital Realty，还是在新交所上市的吉宝数据中心REIT，两个国家的数据中心REITs均表现出强劲的增长势头。

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（编辑：西安站长网）

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